第一代.茅草房，第二代.砖瓦房，第三代.电梯房。所谓“第四代绿色生态住房”，即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，它集合了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和空中别墅等众多建筑优势于一身，开创出了一种全新的“中国住房模式”，即层层有街巷，户户有庭院。
想象一下，你未来的家，推开窗便能看到满眼绿意，呼吸着清新的空气。下班后你在自家花园中品茶、养花、休闲娱乐。这种惬意的生活方式是多少人梦寐以求的？
今年国家对四代住宅的发展给予了大力支持。2025 年政府工作报告首次提出 “好房子” 建设目标，明确推动住房品质升级与绿色智慧转型，一系列与 “好房子” 相关的落地配套政策及动作展开。
在住建部的新版《住宅项目规范》中，住宅层高下限从 2.8 米提升至 3.0 米。北京、重庆、西安等超过 50 个城市出台支持政策，如北京允许架空层、风雨连廊不计容积率，济南明确空中花园面积不计入容积率，多地要求新建住宅项目配置空中花园比例不低于 30%。
在市场层面，商品房有望向 “低容积率、高得房率、大户型” 方向发展，进一步挖掘改善型需求。从全国范围来看，四代住宅的市场表现十分亮眼。
根据克而瑞调研数据，2025 年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破 70 个，其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为 16 个和 14 个，预计四代宅供应将成为市场主力。
从去化表现来看，多城推出的四代宅去化率优于同地段普通住宅，带动市场热度边际回升。2024 年以来，核心 15 城 40 个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度达 16%，相对二手房溢价更高。同时，四代宅的首开去化率平均为 43%，高于同期核心城市 25%-42% 的整体去化率，显示出较强的市场吸引力。
在南京，四代住宅项目通常能做到百分百的得房率，实际可用率更是能达到 90%-95%。其实现方式主要是通过赠送阳台、飘窗、挑空平台等面积，虽然看起来像是 “偷面积”，但实际上是合理的赠送和规划。
西安部分项目宣称得房率高达149%，十分惊人。以一个 80 平米的房子为例，其赠送面积中，露台就占了 65 平米。
虽然露台在一定程度上增加了房屋的使用功能，比如可以搭建狗窝、养殖一些小型家畜等，但考虑到西安冬季偶尔会出现低温天气，春季风沙较大，且露台不能封闭，实际使用起来可能并不如预期的那么理想。不过，这种模式的优点在于合规，在现有框架内实现了最大面积赠送，且推行阻力较小。
广州模式的四代住宅强调百分百真实得房率，与南京模式侧重于露台赠送不同，它允许业主把飘窗砸掉，同时将阳台封起来。这样一来，原本鸡肋的飘窗和阳台得到了充分利用。例如，一个 8 平米的飘窗，如果下面能砸掉，就相当于房屋面积增加了 8 平米。
长沙的四代住宅模式堪称最狠。以一个 139 平米的房子为例，套内实得面积可达 155 平米，得房率为 111%。其实现方式是通过砌墙将客厅的次卧外扩成露台，交房后业主可以将这堵非承重墙砸掉，使露台变成套内面积。
同时，开发商还会在周边砌一圈 60 公分进深的飘台，交房时按飘窗不计算面积，交房后业主再将飘台砸掉，这样 139 平米的房子实际套内面积可大于 207 平米。
随着四代住宅在市场上的热度不断攀升，其对存量房市场，尤其是二手房市场的冲击也日益凸显。
当下，房地产市场已不能单纯用传统的供需逻辑来理解，市场参与者呈现出明显的分层现象。在这种大环境下，四代住宅的出现，重新定义了购房逻辑。
从数据上看，以西安、成都、杭州、南京、长沙等城市为例，新房市场和二手房市场仿佛走向了两条截然不同的道路，新房市场价格有所回暖，二手房市场却普遍下跌。
六月份 100 城房价以及 70 城房价都有上升趋势，然而二手房价格却无一例外全部下跌。
合肥新房均价连续上涨四到五个月，而二手房价格却连续下跌近两年半，长达二十六个多月。在合肥，即便购买新房，一旦完成交易，房子也就变成了二手房，对于普通购房者而言，这其中的价值变化影响不可忽视。
再看成都，四代住宅的概念最早从这里兴起，由于成都气候条件适宜，四季郁郁葱葱，非常适合打造四代住宅。
如今成都的新房市场，部分项目已经出现捆绑车位涨价摇号的现象，与之形成鲜明对比的是，二手房即便降价 50 万都鲜有人问津，可见四代住宅对周边二手房市场的冲击之大。
南京、广州、深圳、长沙等地的四代住宅对二手房价的冲击程度，远比我们想象的要大。因为大部分二手房受制于过去的政策，得房率很难与四代住宅相比，工程设计等也已经过时，在市场竞争中处于明显劣势。
展望未来，既然国家提出了 “好房子” 的概念，那么未来各种类型的好房子必然会不断涌现。
为了解决公摊问题，国家很可能会大力推行按套内面积计算房屋面积的政策，如果暂时无法全面实现，也会将房屋得房率稳定在百分之百左右。
从监管部门的角度出发，虽然当前房地产市场库存压力巨大，但也不能对市场乱象完全放任不管。
未来大概率会在保障房屋品质和市场稳定之间寻求平衡，将得房率控制在一个合理的范围内，既能让老百姓买到得房率高、性价比好的房子，又能确保房地产市场的可持续发展。
对于购房者来说，未来购买的房子在安全性和公摊问题上有望得到更好的解决，但同时也要意识到，四代住宅等新型住宅的出现，虽然在一定程度上丰富了市场选择，但也加剧了市场竞争。
手里持有二手房，尤其是得房率低、房龄老的二手房的业主，要认清市场趋势，及时调整策略。如果有出售的机会，应尽早出手，避免在市场竞争中陷入被动。毕竟，在房地产市场快速变革的当下，顺应趋势才能更好地保障自身的利益。
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